2 minutes read
كيفية الاستثمار في العقارات المتعثرة في دبي (2026)
تاريخ التحديث: Jan 20, 2026, 03:07 PM
ما يزال سوق العقارات في دبي يوفر فرصًا قوية للمستثمرين المؤسسيين، والمكاتب العائلية ومجموعات الاستثمار الكبرى، وخصوصًا في فئة كثيرًا ما يتم تجاهلها وهي الأصول المتعثرة، أي العقارات المعروضة بأقل من قيمتها السوقية نتيجة ظروف مالية يمر بها المطور أو المالك أو بسبب الحاجة العاجلة للبيع.
وفي إطار سلسلتنا المستمرة حول الاستثمار العقاري المؤسسي واسع النطاق في دبي، يسلط هذا المقال الضوء على ماهية الأصول المتعثرة، وكيفية العثور على عقارات في دبي تُعرض بأقل من قيمتها، والطريقة الأمثل لتحقيق الأرباح منها.
عادةً ما تشمل الأصول أو العقارات المتعثرة في دبي الملاك الذين يسعون إلى البيع السريع بسبب الانتقال أو الضغوط المالية أو التزامات القروض. وغالبًا ما يؤدي ذلك إلى انخفاض الأسعار بنسبة تتراوح بين 10 إلى 20% مقارنةً بالوحدات المشابهة في نفس المبنى أو المجتمع. وفي سوق تشهد فيه الأسعار ارتفاعًا متسارعًا في المناطق الرئيسية، تمثل هذه الفجوة في نقطة الدخول ميزة واضحة للمستثمرين.
ولا تزال هناك فرص متعثرة حتى في السوق الحالي. فبعض مالكي الوحدات قيد الإنشاء يواجهون صعوبة في سداد الدفعات، بينما يسعى آخرون للبيع قبل التسليم للحصول على السيولة.
يعتمد العثور على هذه الفرص بشكل كبير على الوصول إلى المصادر الصحيحة، إذ نادرًا ما يتم الإعلان عن العقارات المتعثرة بشكل علني. فمعظم هذه الصفقات تتم خارج السوق، ولا تتاح إلا للمستثمرين الذين يمتلكون علاقات قوية مع الوسطاء، إلى جانب سرعة الوصول إلى رأس المال وفهم دقيق للسوق.
العلاقات الوثيقة مع الوسطاء ذوي الخبرة عنصر حاسم، إذ يكونون غالبًا أول من يعلم بالفرص القادمة، أحيانًا قبل إدراج العقار رسميًا أو دخوله مرحلة الرهن. فهم قادرون على تنبيه المستثمرين إلى الصفقات المناسبة، وتقديم الإرشاد خلال المعاملات المعقدة والمساعدة في التعامل مع تفاصيل الأصول المتعثرة.
ويميل الوسطاء إلى إعطاء الأولوية للمستثمرين الجادين والسريعين في اتخاذ القرار. أولئك الذين يملكون معايير استثمارية واضحة وسمعة موثوقة يكونون في مقدمة الاهتمام عندما تظهر صفقات عالية الإمكانات. لذلك، فإن بناء هذه العلاقات والمحافظة عليها يعد ميزة استراتيجية أساسية للمستثمرين في هذا المجال.
تمنح القدرة على الوصول السريع إلى رأس المال المستثمرين المؤسسيين أو المكاتب العائلية أفضلية حاسمة حيث يميل المطورون أو البائعون الذين يسعون للتخلص من الوحدات بسرعة إلى قبول عروض مخفّضة من المشترين القادرين على تنفيذ الصفقة فورًا.
تُعد السرعة في التنفيذ عاملاً حاسمًا في المواقف التنافسية أو الحساسة من حيث الوقت، حيث إن الجاهزية المالية تقلل من مخاطر التعثر وتعزز القدرة التفاوضية وتتيح للمستثمر اقتناص الفرص قبل الآخرين.
وتعتمد هذه المرونة على هيكل رأسمالي متين، سواء من خلال الحفاظ على السيولة أو الشراكة مع مجموعات استثمارية قوية أو بناء علاقات مصرفية متينة أو الحصول على تمويل وسيط.
كما تُبرز أهمية وجود مستثمر رئيسي أو صاحب قرار يمكنه تقييم الصفقات بسرعة واتخاذ القرار دون الحاجة إلى إجراءات لجان مطوّلة. وعندما تكون السيولة جاهزة والتوجه الاستثماري واضحًا، يمكن تحويل هذه الفرص إلى قيمة طويلة الأجل حتى قبل أن يلاحظها السوق الأوسع.
يُعد الشراء بالجملة أحد أقوى أدوات المستثمرين الكبار. فغالبًا ما يقدم المطورون خصومات أو شروط دفع مرنة للمشترين الذين يشترون عدة وحدات دفعة واحدة، مما يعزز عائد الاستثمار والتدفق النقدي وفترة الاسترداد.
تتيح هذه الاستراتيجية للمستثمرين المؤسسيين والمكاتب العائلية ليس فقط الحصول على أسعار أقل، بل أيضًا التحكم في قيمة الأصول وتوقيت البيع. فمن خلال شراء عدة وحدات في مشروع واحد، يمكن للمستثمر تحديد مستويات التسعير داخل المبنى أو المجتمع، مما يمنحه نفوذًا في إعادة البيع.
كما يمكنه تنفيذ خطة خروج تدريجية، ببيع بعض الوحدات فورًا وتأجيل بيع أخرى حتى تبلغ السوق ذروتها، لتعظيم الأرباح عبر المحفظة.
يمكن أن تكون مرونة الدفع عاملًا محوريًا في تحسين العوائد في مجال الأصول المتعثرة، فغالبًا ما يقبل البائعون المتعثرون أو المضغوطون ماليًا بشروط غير تقليدية مثل تأجيل الإغلاق أو الدفع على أقساط أو حتى التمويل قصير الأجل من البائع نفسه.
تُقلل هذه الترتيبات من الالتزامات الرأسمالية الفورية وتحافظ على السيولة وتخفض المخاطر في المراحل الأولى. وفي بعض الحالات، يمكن للمستثمر البدء في تحقيق الدخل الإيجاري قبل إتمام السداد الكامل، مما يرفع معدل العائد الداخلي (IRR) من خلال تقليص الفترة التي يبقى فيها رأس المال مجمّدًا دون عوائد.
كما تمنح الجداول الزمنية المتدرجة للدفع المستثمرين الكبار مرونة لإعادة استثمار رأس المال أو تنفيذ استراتيجيات لزيادة القيمة، مثل التجديد أو إعادة هيكلة عقود الإيجار.
تمثل العناية الواجبة الدقيقة ركيزة أساسية لنجاح أي صفقة استثمارية. إذ يتعين على المستثمرين فهم القيم الإيجارية الحالية والرسوم الخدمية وأي التزامات مالية قائمة ضمن المحفظة، لتقدير العوائد المستقبلية بدقة.
وفي حال كانت الاستراتيجية تتضمن التجديد أو إعادة التموضع، يجب تقدير التكاليف والجداول الزمنية مسبقًا، إلى جانب الالتزام بلوائح المجتمعات الرئيسية التي قد تحد من التغييرات الهيكلية أو تعديلات الواجهات.
تتيح الاستعانة بخبرة جهة استشارية متخصصة مثل درفن العقارية للمستثمرين الوصول إلى معرفة محلية دقيقة ورؤية تشغيلية متعمقة تساعد على إدارة المخاطر وتنفيذ الصفقات بثقة.
رغم أن الصفقات المتعثرة ليست شائعة في دبي، إلا أنها باتت تجذب اهتمام المستثمرين المحترفين الذين يدركون قيمتها. شراء العقارات بأقل من قيمتها الحالية في سوق صاعدة يمكن أن يحقق عوائد إيجارية وبيعية أعلى، ويعزز قوة العائد الرأسمالي.
ومع وجود الفريق المناسب والعناية الواجبة الدقيقة والانضباط في اتخاذ القرار والقدرة على التحرك بسرعة، يمكن لهذه الفرص أن تكون من أكثر الاستثمارات ربحية في سوق العقارات في دبي.
إذا كنت تفكر في استثمار عقاري مؤسسي واسع النطاق وتبحث عن عوائد مرتفعة على الاستثمار في دبي، اكتشف كيف يمكن لدرفن العقارية مساعدتك اليوم.