بقلم
سارة لايقة
الرهن العقاري على العقارات قيد الإنشاء في دبي: دليل شامل لعام 2026
تاريخ التحديث: Jan 16, 2026, 11:42 AM
سارة لايقة
شهد سوق العقارات في دبي نشاطًا متواصلًا على مدى سنوات فالأبراج ما زالت ترتفع، والمجتمعات السكنية الكبرى تواصل التوسع، والمستثمرون يرون في هذا السوق فرصة طويلة الأمد. كما تجد العائلات التي تنتقل للعيش في دبي في القطاع العقاري مزيجًا جذابًا يجمع بين أسلوب الحياة وفرص الاستثمار.
من بين جميع أنواع العقارات، أصبحت الوحدات قيد الإنشاء الخيار المفضل للكثيرين، فهي تتيح للمشترين دخول السوق في مرحلة مبكرة بأسعار عادةً ما تكون أقل من العقارات الجاهزة، مع خطط سداد مرنة يقدمها المطورون. جعل هذان العاملان وحدهما العقارات قيد الإنشاء نقطة انطلاق مثالية للمشترين الجدد والمستثمرين ذوي الخبرة على حد سواء.
كان تزايد الطلب على الرهون العقارية للعقارات قيد الإنشاء في دبي الخطوة الطبيعية التالية لأن تمويل هذا النوع من العقارات كان صعبًا نسبيًا خلال السنوات الماضية، إذ كان المشترون يعتمدون بشكل أساسي على الدفع النقدي أو على جداول السداد التي يضعها المطورون. أما اليوم، ومع القوانين الجديدة والهياكل التمويلية المحدثة، أصبح بإمكان المشترين الاستفادة من التمويل البنكي حتى أثناء مرحلة البناء.
الرهن العقاري قيد الإنشاء هو ببساطة قرض سكني يغطي عقارًا لا يزال قيد الإنشاء، وبدلًا من دفع المبلغ الكامل للمطور نقدًا، يمكن للمشتري الاستعانة بالبنك لتمويل جزء من السعر.
يختلف هذا النوع من القروض عن الرهن التقليدي للعقارات الجاهزة؛ فالبنوك لا تعطي كامل مبلغ التمويل دفعة واحدة، بل تقوم بتحويل الدفعات للمطور بشكل مرحلي وفقًا لتقدّم البناء. يقلّل هذا النظام من المخاطر ويضمن أن المشروع يسير وفق المخطط.
وبالتالي، بينما يكون الرهن العقاري للعقار الجاهز عبارة عن دفعة واحدة، فإن الرهن العقاري للعقارات قيد الإنشاء في دبي يعتمد على نظام الدفعات المرحلية الذي يتماشى مع سير العمل في موقع المشروع.
آلية عمل هذا النوع من التمويل مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بجدول البناء، حيث يتبع كل من البنك والمطور خطة سداد محددة.
تبلغ نسبة القرض إلى القيمة عادةً بين 50% و60% للعقارات قيد الإنشاء، في حين أن العقارات الجاهزة قد تسمح بنسبة أعلى تصل إلى 75%.
وهذا يعني أن المشترين يحتاجون إلى تمويل ذاتي جيد في البداية، لكن الجزء الممول يمكن سداده على فترة طويلة قد تصل إلى 25 سنة.
شهد العام الماضي إدخال مجموعة من القواعد الجديدة التي غيّرت طريقة تعامل البنوك مع تمويل العقارات قيد الإنشاء، في إطار ما يعرف بـ قوانين الرهن العقاري للمشاريع قيد الإنشاء في دولة الإمارات لعام 2026. الهدف من هذه القواعد هو تقليل المخاطر من جهة، وتعزيز حماية المشترين من جهة أخرى.
من أبرز التغييرات ما يُعرف بـ قاعدة 40% من الإنجاز، إذ لن يطلق البنك أي تمويل قبل أن يصل المشروع إلى ما يقارب نصف مرحلة الإنشاء. تقلل هذه الخطوة من حالات توقف المشاريع في مراحلها الأولى.
كما أُضيف شرط آخر يقضي بأن يتحمّل المشتري 50% من قيمة العقار مقدمًا قبل تطبيق الرهن العقاري، لضمان جدية المشترين.
أما الآن، فقد أصبح الحصول على موافقة مبدئية على الرهن العقاري إلزاميًا، وتمتد صلاحيتها عادةً لمدة ثلاثة أشهر، مما يمنح المشتري وضوحًا في الشروط أثناء فترة البناء.
تتراوح أسعار الفائدة حاليًا بين 4.49% في حال تحويل الراتب للبنك، و4.99% في حال عدم تحويله، وتكون ثابتة لمدة ثلاث سنوات لتسهيل التخطيط المالي.
وأخيرًا، لم تعد الرسوم الإدارية ورسوم التسجيل جزءًا من القرض، بل يجب دفعها مباشرة، مما يزيد الكلفة المبدئية قليلًا لكنه يجعل هيكل القرض أكثر شفافية.
تسهم هذه الخطوات مجتمعة في جعل السوق أكثر استقرارًا وثقةً وأقل عرضة للمضاربة.
يمنح اختيار الرهن العقاري للعقارات قيد الإنشاء في دبي المشترين عدة فوائد واضحة، من أبرزها:
إلى جانب الفوائد، يجب أيضًا فهم المخاطر المحتملة قبل اختيار الرهن العقاري قيد الإنشاء في دبي:
لا تمنع هذه المخاطر الشراء، لكنها تتطلب وعيًا وتخطيطًا مبكرًا.
تختلف متطلبات البنوك قليلًا، لكن القواعد الأساسية تشمل:
تفضّل البنوك تمويل المشاريع التابعة لمطورين موثوقين، ومن أبرزهم:
عادةً ما تكون مشاريع هؤلاء المطورين مؤهلة للحصول على تمويل بنكي.
لا يختار الجميع قرضًا عقاريًا للعقارات قيد الإنشاء في دبي. هناك خيارات أخرى، ويقارنها العديد من المشترين. من بين الخيارات الشائعة:
اختيار البديل يعتمد على القدرة المالية ورؤية المشتري طويلة الأمد.
التحقق المبكر يوفر الكثير من المتاعب لاحقًا.
يمنح الرهن العقاري للعقارات قيد الإنشاء في دبي المشترين وسيلة مرنة لدخول السوق دون الحاجة إلى دفع المبلغ الكامل مقدمًا. تشترط قوانين 2026 وضوحًا أكبر: اكتمال المشروع بنسبة 40% ومساهمة المشتري بـ 50% وتمويل مشاريع مطورين معتمدين فقط — ما يجعل العملية أكثر أمانًا.
تستفيد العائلات من فترات السداد الطويلة، بينما يركز المستثمرون على فرص ارتفاع القيمة. ومع ازدياد خيارات التمويل، تبقى الدقة في التخطيط وفهم المخاطر أمرًا أساسيًا.
يستطيع فريق درفن بروبرتيز مساعدتك في تحديد الأهلية، والحصول على الموافقة المبدئية، واختيار المشاريع الأنسب ضمن أفضل المطورين في دبي.
هو قرض بنكي يساعد في شراء عقار قيد الإنشاء، حيث يموّل البنك الدفعات للمطور بشكل تدريجي وليس دفعة واحدة.
تشترط القواعد أن يكون المشروع مكتملًا بنسبة 40%، وأن يغطي المشتري 50% من القيمة مقدمًا، مع صلاحية الموافقة المبدئية لمدة 90 يومًا، وأسعار فائدة ثابتة تتراوح بين 4.5% و5%.
نعم، يمكنهم ذلك، لكن بشروط أكثر صرامة ونسب تمويل أقل، مع ضرورة تقديم إثباتات دخل ووثائق مفصلة.
تطلب البنوك عادةً تغطية 50% من قيمة العقار قبل تفعيل الرهن، ويتم تمويل الباقي بعد الوصول إلى مراحل محددة من الإنشاء.
تموّل البنوك مشاريع المطورين الكبار فقط مثل إعمار، شوبا، داماك، إلينغتون، أمنيات، الدار، الوصل، ماجد الفطيم، وبن غاطي.
الأول يتم صرفه على مراحل بحسب تقدم البناء، بينما الثاني يتم دفعة واحدة بعد التسليم. كما تختلف مستويات المخاطر ومتطلبات الأهلية.
تأخّر البناء وتقلّبات الأسعار وتشدد البنوك في الموافقات وغياب العائد الإيجاري حتى التسليم وتكاليف الفائدة على المدى الطويل.
لا، لا يمكن تأجيره أثناء البناء. يبدأ الدخل الإيجاري فقط بعد التسليم واستلام المفاتيح.
جواز السفر وتأشيرة الإقامة والهوية الإماراتية وكشوف الرواتب وكشف الحساب البنكي وتقرير الائتمان ونسخة من عقد البيع والشراء.
يعتمد الأمر على الميزانية؛ فالرهن البنكي يمتد لسنوات مع فائدة، بينما خطة ما بعد التسليم قد تكون دون فائدة لكنها تتطلب دفعات نقدية أكبر مقدمًا.