قم بتحميل تقريرنا البحثي لعام 2025

الملخص التنفيذي

سوق العقارات في دبي: نحو نضوج عالمي واستقرار طويل الأمد

دبي في طريقها للانضمام إلى نخبة المدن العالمية من الدرجة الأولى، إلى جانب مدن مثل نيويورك ولندن وسنغافورة وهونغ كونغ.

ورغم اختلاف في نموذجها الاقتصادي وطابعها الحضاري، فقد عززت دبي مكانتها كواحدة من أهم الوجهات العالمية، محققة أداءً متميزًا حسب المؤشرات الاقتصادية والحضرية.

وتهدف "أجندة دبي الاقتصادية (D33)" إلى مضاعفة حجم اقتصاد المدينة بحلول عام 2033، وترسيخ مكانتها ضمن أفضل ثلاث مدن عالمية، مما يعزز مسارها نحو مكانة مدينة من الدرجة الأولى.

نظرة المستثمرين: التفاؤل بمسار دبي نحو المرتبة الأولى

يشهد القطاع العقاري في دبي نظرة إيجابية مع تزايد الثقة في أن المدينة في طريقها لتصبح من أبرز المدن العالمية.

ووفقًا لاستطلاع سوق العقارات في دبي، يعتقد 73% من المشاركين، بمن فيهم مستثمرون ومطورون وخبراء ماليون، أن دبي إما أنها بالفعل مدينة من الدرجة الأولى أو ستصل إلى هذه المكانة خلال 5 إلى 10 سنوات.

تؤثر عدة عوامل على هذه النظرة الإيجابية ومنها جودة الحياة والبنية التحتية الحديثة والإدارة الفعالة إلى جانب الأمن والاستقرار.

وأظهرت نتائج الاستطلاع:

• 43% من المشاركين يرون أن السوق العقاري في دبي مُسعَّر بشكل مناسب
• 35% يعتقدون أن الأسعار مرتفعة نسبيًا
• 11% يرون أن السوق العقاري لا يزال أقل من قيمته الحقيقية

تظهر التوقعات بعض الحذر بشأن حركة الأسعار على المدى القصير من دون إجماع واضح. لكن على المدى المتوسط (3-8 سنوات) والطويل (8-15 سنة)، تظل التوقعات إيجابية، حيث يتوقع أغلب المشاركين استمرار ارتفاع الأسعار، مع تحول السوق من مرحلة ارتفاع الأسعار السريع (2021-2023) إلى وتيرة نمو أكثر استقرارًا ونضوجًا.

وفي حين يُحتمل أن تشهد أسعار البيع بعض التباطؤ أو الاستقرار، فإن قطاع الإيجارات سيواصل النمو مدعومًا بازدياد عدد السكان وتنوّع الاقتصاد وارتفاع الطلب على العقارات الفاخرة للإيجار.

مكانة دبي في المؤشرات العالمية: متأخرة لكنها تتقدم بثبات

بحسب المؤشرات العقارية العالمية التي تقيّم المدن الرائدة وفقًا لعوامل مؤثرة في تطورها العقاري، تحتل دبي حاليًا المرتبة 13 عالميًا، متأخرة عن نيويورك ولندن وسنغافورة. لكن هذه التصنيفات قد لا تعكس بدقة التطور السريع للمدن الناشئة مثل دبي، حيث تميل المؤشرات التقليدية إلى إعطاء الأولوية للاقتصادات الراسخة على حساب الأسواق الديناميكية سريعة النمو.

مؤشر المدن من الدرجة الأولى: أين تقع دبي؟

يُقيّم "مؤشر المدن من الدرجة الأولى" الصادر عن درفن فوربس جلوبال للعقارات مكانة دبي عالميًا وفق ستة مجالات رئيسية تستند إلى 28 مؤشرًا حاسمًا لجدوى الاستثمار العقاري والتنافسية الحضارية.

ويقارن المؤشر دبي بست مدن عالمية أخرى، هي سنغافورة وهونغ كونغ ولندن ونيويورك وباريس وسيدني.

حاليًا، تحتل دبي المرتبة الخامسة من بين هذه المدن السبع، متفوقة على هونغ كونغ وباريس أو متساوية معهما، لكنها لا تزال متأخرة عن سنغافورة وسيدني ولندن ونيويورك.

وتتميز دبي في عدة جوانب، أبرزها:

• جودة البنية التحتية (المركز الثاني عالميًا)
• الجاذبية الدولية (المركز الثالث عالميًا)
• الأمان والاستقرار (المركز الرابع عالميًا)
• جودة الحياة (المركز الرابع عالميًا)

مع استمرار التحسينات الهيكلية والتخطيط العمراني المدروس، يمكن أن تعزز دبي موقعها ضمن قائمة المدن الكبرى عالميًا.

عائدات الاستثمار العقاري وتغيرات السوق

توفر دبي عوائد استثمارية أعلى مقارنة بالأسواق العقارية العالمية من الدرجة الأولى، ما يعكس انخفاض أسعار العقارات نسبيًا مقابل عوائدها الإيجارية. ويرجع ذلك إلى عدة عوامل، منها:

• حداثة سوق العقارات في دبي نسبيًا وتقلب أسعاره تاريخيًا بشكل أكبر
• محدودية نشاط المستثمرين الكبار مقارنة بالمدن العالمية الكبرى
• محدودية العقارات الفارهة والمناسبة للاستثمار المؤسسي
• معدل فائدة خالٍ من المخاطر أعلى نسبيًا، إلى جانب ارتفاع معدل المخاطرة في السوق الإقليمي.

ومن المتوقع أن تنخفض العوائد تدريجيًا مع نضوج سوق العقارات في دبي، وتحسن مستوى الشفافية واستمرار التوسع الاقتصادي، مما يؤدي إلى اقتراب سوق دبي العقاري مع معايير الأسواق العالمية الكبرى.

الخلاصة: تكاد دبي تحصل على اعتراف عالمي بها كمدينة من الدرجة الأولى

تشير بياناتنا إلى أن دبي تقترب من نيل الاعتراف الكامل كمدينة عالمية من الدرجة الأولى، مدعومة بأجندة دبي الاقتصادية (D33)، وخططها الطموحة للنمو العقاري والمبادرات الحضرية مثل "خطة دبي الحضرية 2040".

وبينما قد تستمر تقلبات الأسعار على المدى القريب، تظل الأسس الاقتصادية والاستثمارية للسوق العقاري قوية، ما يعزز من فرص النمو المستدام واستقرار السوق على المدى البعيد.

ويؤكد بحثنا أن دبي إما أنها بالفعل مدينة من الدرجة الأولى أو على أعتاب هذا التصنيف، إلى جانب نيويورك ولندن وسنغافورة وهونغ كونغ.

وبحسب "مؤشر المدن من الدرجة الأولى"، تحتل دبي المركز الخامس من بين سبع مدن، مما يجعلها متقدمة على هونغ كونغ وباريس أو مساوية لهما. في المقابل، تصنفها المؤشرات العقارية العالمية في المرتبة 13، مما يعكس اختلاف معايير التقييم، حيث تفضل بعض المؤشرات المدن ذات الاقتصادات الراسخة على الأسواق الناشئة.

ومع استمرار دبي في تنويع اقتصادها، وتوسيع بنيتها التحتية، وتعزيز بيئتها التنظيمية، من المتوقع أن تتحسن مكانتها في التصنيفات العالمية.

كما أن زيادة مشاركة المستثمرين المؤسسيين ونضوج السوق العقاري سيؤديان إلى تقليل الفجوة في عوائد الاستثمار، مما يعزز من جاذبية دبي كوجهة استثمارية عالمية، ويضعها في مصاف الأسواق العقارية الأكثر استقرارًا ونضجًا عالميًا.